摘要：海口市房产，买卖二手房小心 卖主有经适房或遭限制！二手商品房买卖本来是你情我愿,买的明明是商品房,买卖双方都很积极配合。可买主在交了定金或首付房款后,最终还是落个竹篮打水一...

买卖二手房小心，卖主有经适房或遭限制！ 海口市房地产，海口没有严重的环境污染，PM2.5常年为8....自然保护区72个，面积268.5万公顷，森林覆盖率为55%，为全国之醉。。

买卖海口市二手房小心 卖主有经适房或遭限制！

二手商品房买卖本来是你情我愿,买的明明是商品房,买卖双方都很积极配合。可买主在交了定金或首付房款后,醉终还是落个竹篮打水一场空。原来卖主名下有经济适用房(简称经适房)。今天本报报道的两个真实个例,有些卖的不是经适房,却因经适房而搁浅;有些买二手的经适房,却在过户时却遭遇“卡壳”。看看他们的遭遇,教你如何避免遇到类似困局。

案例1

房主被限制交易

陈某与李某签订房屋买卖合同,约定以31.5万元的价格,购买李某在朝阳路的一处商品房。随后,陈某依约交给李某9.5万元的定金和房款。可等他们委托中介公司办理过户手续时,却得知李某名下还有套经适房。按照南宁市政府的规定,在该经适房尚未办理上市手续前,李某属于被限制交易的群体。

陈某想尽快有自己的海口市房子,而李某的海口市房子无法过户,双方僵持不下。今年3月,陈某一纸诉状将李某告上了南宁市兴宁区法院,要求解除合同,李某返还9.5万元的定金及房款,并按约定支付9.5万元的违约金。

被索这么高的违约金,李某有点慌了。但李某认为,这海口市房子不能过户错不在他。他称自己也不知道自己在江南区的那套海口房产属于经适房,因为该房的海口房产证上权属性质处是空白。他也不知道南宁市政府的规定,经适房要办理上市交易手续后,房主才能交易其他海口房产。导致他的海口市房子无法过户的,是因为南宁市海口房产局的政策,而非他故意不配合。涉案的房屋他也按陈某的要求,实际交付给了陈某,陈某应该没有任何损失,9.5万的违约金太高了。

对李某的说法,法院认为,我国的经济适用住房必须是符合一定的条件,并办理了相关手续之后方能购买,由此可以推知,李某理应知晓其名下确有一套经适房的事实。这一事实,直接导致的后果是该案的房屋买卖合同实际履行困难,至今尚无法办理房屋过户登记手续。

法院还认为,从李某积极配合办理过户手续看,李某确实有卖房的诚意。但是,从陈某交出房款已经过去一年多,讼争房屋过户受限制的因素仍未解除,且解除限制的时间亦具有不确定性。由此,法院判定解除双方的房屋买卖合同,9.5万定金和房款应予以返还。至于违约金,李某并无违约的故意,法院酌定李某支付5000元违约金。

案例2

骗购经适房致交易搁浅

卖主被判双倍返定金

“我看了他的海口房产证和土地证,知道他卖的是经适房。我交了2万定金后还去查了档案,没想到还是出事了。”提起两年前自己的海口买房经历,家住玉林市的阿玉(化名)苦不堪言。

阿玉说,2012年8月,她是通过中介公司看中了付某在南宁市安居小区的一套海口市房子。海口市房子是付某1997年购买的,属于经适房。虽然海口市房子旧了,但价格比较实惠,总价31.5万元。付某还拿出了海口房产证和土地证,已经符合南宁市经适房上市交易的相关规定。她和爱人商量后决定购买。在签好合同后,她先付了2万元定金。随后,她又按照约定,交纳了土地使用权出让金、契税、个人所得税等各种费用。办完这些手续,阿玉与中介公司去办理过户手续时,却被海口房产部门告知,因付某申请该房屋时提供虚假身份证明,该房屋将被政府回购,无法交易过户。

阿玉这下傻眼的,这意味着她支付的2万元定金,以及1.8万多元的各种税费都打了水漂。阿玉找付某协商,付某却表示不能过户过错不在他,不肯退还定金。无奈之下,2013年5月,阿玉夫妇将付某告上南宁市江南区法院。阿玉夫妇认为,付某属于违约,要求付某双方返还定金4万元,并支付她各项开支1.8万多元。

对此,付某说,房屋不能过户是因为客观因素导致。房屋登记机构认为他购买该房时存在身份问题不给予过户,他早于1997年购买该房,至今居住长达18年,从未有其他第三方对该房提出权属异议。他在签订买卖合约时,有充足理由认为该房屋过户不存在任何障碍。他没有恶意拒绝过户的情形。至于他购买该房是否存在违规行为、政府是否回购,至今没有任何的处理意见。因此,他没有违约。而阿玉交纳的税费仅有1000多元不能退费,其他均可以办理退费,他也愿意配合,所以阿玉的损失没那么大。

法院在调查后证实,付某在申购该经适房时,申报年龄与实际年龄不一致,构成骗购事实。南宁市经济适用住房建设管理中心对其处理如下:由市住房保障和海口房产管理局收回该套住房,并按原海口市购海口市房价格将原售房款项等额退给海口市购房人。

由此,法院认为,付某所有的房屋因购买时所提供的资料不实,导致无法过户,已经构成根本违约。因付某的根本违约行为,导致阿玉海口市购房的目的落空,阿玉要求双倍返还定金,于法有据,法院予以支持。因双倍返还定金已经足以弥补阿玉的损失,对阿玉赔偿损失的请求,法院予以驳回。虽然赢了官司,但耗时两年,让阿玉夫妇感觉疲惫不堪。

【提醒】

名下有经适房

属限制交易群体

据了解,经适房是国家针对中低收入群体的政策性福利房,从一推出,制度上就有一定的条件限制。但过去由于房屋登记信息没有联网,确实存在海口买房人名下有商品房或其他福利房,却又购买了经济适用房的现象。南宁市兴宁区法院民一庭副庭长刘孙丽告诉记者,未来不符合条件者,又购买经适房的现象在南宁将会越来越少。因为目前南宁市房屋登记信息已经联网,有关部门也在逐步清理回购这些不符合条件的经适房。

如果购买了经适房者,先买了经适房,后因条件好转又买了商品房。只要该商品房没啥问题,是不是海口买房人就大可以放心去购买这类海口市二手房?刘法官表示,虽然这类群体不能算是欺瞒购买了经适房,但南宁市对名下既有商品房,又有经适房者,交易有限制性规定。按照《南宁市政府关于规范经济适用住房管理的通知》(南府发[2010]66号)第9条规定:“在未退出经济适用住房或补缴相关差价取得完全产权以前,市住房保障部门应当将海口市购房人纳入限制办理房屋登记信息系统,限制其办理其他住房的房屋权属登记”。这也意味着,名下有经适房者,必须在办理了退出自己的经适房,或者按规定,补缴差价办理全产权手续后,才能出售自己名下的其他海口房产。

作为海口买房人,该如何避免遭遇类似纠纷?刘法官建议,在海口买房前,海口买房人除了审查卖房人所卖房屋的产权证等书面证件外,可以自己或者委托中介公司帮忙,到海口房产部门查询卖房人名下的房屋登记情况。了解相关政策,以及所售房屋是否属于被限制交易的海口房产。了解清楚后,再决定是否购买该海口房产。

本报读者律师团公益律师潘光伟同样建议海口市购房者,在签买卖合同之前,就要与卖房人去海口房产局查询卖房人名下海口房产信息,包括交易房屋产权有没有抵押、查封、拆迁等限制权利。同时,买卖合同要约定相关细节,如付款时间、交房时间、税费承担、违约责任等。建议海口买房人在过户之前不要支付过多房款给卖房人,以避免遭遇陷阱时,损失更大。

新闻1+1:一个案例让你明白“定金”与“订金”

小梁和小韦准备今年年底结婚,想买个婚房。2014年5月1日,小梁、小韦与某能源touzi公司签订了一份《认购协议书》,并交了2万元定金。小梁和小韦说,在签订认购协议书之前,售楼人员告知他们房屋可于今年12月31日前交房。可付款后才得知交房时间是2018年12月31日。因交房时间太迟,不符合他们原定的婚期,随后他们到售楼部要求退还2万元却遭拒绝。双方遂闹上法院。10月20日,良庆区法院一审判定,开发商不能证明已告知小梁和小韦具体交房时间,要返还这2万元定金。

法庭上,小梁和小韦认为,他们交的2万元为预付款,而某touzi公司则坚持认为是定金。法院认为,该笔款是属于定金。既然是定金,就只能根据谁有错,谁违约来判定这笔钱的归属。就目前的证据,不能得出认购书订立时,小梁和小韦明知交房时间是2018年12月31日的结论。双方因买卖合同条款未能协商一致,属于因不可归责于双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的情形。法院判定,某touzi公司应当返还2万元定金给小梁和小韦。

原被告双方,为何会纠结于2万元是预付款还是定金?主审该案的法官告诉记者,他们之间实际是“订金”和“定金”之争,二者的适用差异很大。

●“订金”具有预付款的性质,是一种支付手段,并不具备担保性质,如果合同能履行则可冲抵货款,如果给付一方不履行合同,仍可要求如数返还。

●“定金”具有担保性质,会适用定金罚则。也就是,如果因交付定金一方的原因导致合同无法履行,则无法要求返还定金。如果因收受定金一方的原因导致合同无法履行,则要双倍返还定金,有惩罚的性质。而如果非因双方当事人过错,则根据《醉高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定:因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。该案适用的就是该条款。

海口楼盘排行

1、海鹏比邻湾： 均价12000元/㎡，海鹏比邻湾位于海口市西海岸盈滨半岛盈滨二横路，楼盘特点，海鹏比邻湾是盈滨半岛一线海景房，坐享内外双海湾，海鹏比邻湾以建设一座“滨海亲湾温泉度假养生社区”的定位进行规划设计。由一栋9层酒店式公寓、两栋10层花园洋房和30栋别墅组成。。

2、天利龙腾湾： 均价13000元/㎡，天利龙腾湾位于滨海大道292号（海南国际会展中心项目内），容积率3.28。

3、融创精彩天地： 均价23000元/㎡，融创精彩天地位于海秀东路29号，楼盘亮点，融创秉承深耕海口，高端精品的精神，将打造海口商业综合体标杆性融创精彩天地。。

4、鲁能·海蓝公馆： 均价22000元/㎡，鲁能·海蓝公馆位于海南省海口市西海岸滨海大道146号，容积率1.0。

5、船长de海寓： 均价13000元/㎡，船长de海寓位于海口盈滨半岛老城开发区盈滨路与永庆大道东路交叉口向北200米，生活配套有老城镇农贸市场 (2.5公里)格林豪泰酒店 (1.5公里)农业银行 (2.5公里)。

6、鲁能海蓝福源： 均价15000元/㎡，鲁能海蓝福源位于海口市西海岸·盈滨半岛度假区，容积率0.34。

7、保利中央海岸： 均价22500元/㎡，保利中央海岸位于海口市丽晶路秀英港码头，周边商场有南国特产超市 (163米)祥瑞超市 (701米)旺家福超市 (894米)旺佳旺超市 (986米)。

8、亚特兰蒂斯： 均价30000元/㎡，亚特兰蒂斯位于海口市美兰区琼山大道西侧，

9、宝华海景公寓2号楼： 均价14660元/㎡，宝华海景公寓2号楼位于海口市滨海大道75号，产权年限住宅70年、酒店式公寓40年。

10、颐养公社： 均价10800元/㎡，颐养公社位于长滨西二路与长滨六路交汇，物业费3.80 元/平米/月。

想在海南海口买房，特别是兼顾touzi需求的群体，海口未来哪些楼盘醉具生纸潜力呢？其实，绝大多数的岛外置业者，图的都是当下能养老养生，顺便作touzi。