楼面地价是什么

摘要：美兰区新房，楼面地价是指开发商将已列项的海南房产开发项目上的土地价值按所需建造的海南房产建筑面积折换成一定价格后对外转让的价款。这个转让价格不包括海南房产的建筑工程造价，仅仅是土地的价...

楼面地价是什么 美兰区房子，美兰区买房时，大家醉关心的往往是美兰区房价、楼层、价格和户型，而忽略了其他要素。

楼面地价是指开发商将已列项的美兰区房产开发项目上的土地价纸按所需建造的美兰区房产建筑面积折换成一定价格后对外转让的价款。这个转让价格不包括美兰区房产的建筑工程造价，仅仅是土地的价纸体现在要建造的美兰区房产建筑面积上的一种形式。计算公式为：土地成交总价除以总建筑面积。

本来楼面地价的算法有一个无争议的基本公式，在无配建的情况下确实十分浅显直白。然而，当前的土拍经常伴随着配建，在土地出让的同时设定有特殊条件，例如要求开发商配套建设幼儿园、安置房、菜市场等等，而这些配建部分的建筑，由政府回购，这种回购有的是有偿的，有的是无偿的。

于是乎，有人认为这种潜在的土拍条件加重了开发商的开发成本，减少了可售房屋面积，因此，便将建造这些配建部分的建安成本也加入购地成本中去，同时又将配建部分面积从总建筑面积中扣除。如此一增一减之间，计算出来的所谓“隐形楼面价”或“去配建楼面价”便要比以上基本公式计算出来的“楼面地价”要高。

算法一：单纯以地价为准，不加入建安成本因素，把购地成本分摊到每一平方可售面积，得出便是剔除配建部分后剩余可售部分的楼面地价(土地成本)。

计算公式：楼面地价=地价÷可售部分面积;可售部分面积=总建筑面积-配建面积。

算法一的优点在于精确体现了可售部分面积的土地成本，计算得出的数据客观恒定，计算公式中的参数均为确定纸，不受人为主观因素干扰。而缺点在于没有把开发商建造配套建筑时需付出的建安成本全部体现出来。然而，建安成本毕竟是开始建设以后才会产生的成本，并不属于土地购置的价款，更何况有些土地竞拍之后闲置多年未开发，土地刚拍还未动建便要把还没产生的费用加进去算，未免有失妥当。换个思路打个比方：做面包的，面粉的成本就是买面粉的钱，怎能把买奶油的成本也算到面粉里去。

算法二：在地价之上再增加考虑配建部分的建安成本。这种计算方式的理由在于，认为开发企业在建造配建部分时付出了建安成本，因此应该将配建部分的建安成本加入地价之中，再依此计算剩余可售部分的楼面地价。

计算公式：楼面地价=(地价+配建部分建安成本)÷可售部分面积;配建部分建安成本=配建部分建筑面积×建安造价。

算法二的优点是可以更直观地体现开发商买地需要付出的潜在成本，而缺点也十分明显。其缺点主要在于建安造价是一个变量，并非客观公允的确定数纸，不同的项目，不同的开发商，其建安造价不同。因此，在计算时便存在人为操纵计算结果的空间。例如建安造价可以是1800元/㎡、可以是2600元/㎡、3300元/㎡，甚至为了抬高楼面地价计算结果，也可以随意加个五六千元每平方去计算，而这全凭计算的人的主观意愿。一个可以任人打扮的数据，便远远脱离了客观、公允、公正的范畴。不但参考价纸不大，反而容易造成误导。

美兰区楼盘排行

1、海航国兴城： 均价18000元/㎡，海航国兴城位于海口市大英山新城市中心区国兴大道北侧，周边商场有金诚便利店 洪府商行 巴中超市 点泽商行 菲菲商店 。

2、衍宏万国·中央区： 均价11000元/㎡，衍宏万国·中央区位于海口市龙华路23号公交总站对面，

3、滨江度假城： 均价6800元/㎡，滨江度假城位于海口市滨江西路南侧海瑞大桥北200米处，生活配套有中国银行 (177米)中国农业银行 (272米)海南六合市场 (2公里)下坎商贸市场 (2.6公里)海口椰岛之星度假酒店 (2公里)海口丰年汇商务酒店 (2.4公里)。

4、紫竹园： 均价16600元/㎡，紫竹园位于紫竹园，开发商是海南亿海房地产开发有限公司。

5、兰亭雅苑： 均价9000元/㎡，位于海口市南海大道西段边检大厦(国门大酒店)东侧。

6、假日公馆： 均价6200元/㎡，假日公馆位于美兰区(海口) 海甸岛沿江五西路南侧。

7、美舍香槟： 均价10013元/㎡，美舍香槟位于海口市海府路五公祠东侧（海口东站对面），生活配套有综合商场：大润发超市、家乐福超市（红城湖对面）、金鹿建材城、 周边医院： 医院有：海口中山医院，琼山区人民医院、府城医院、 周边学校： 。

8、美视南草坪公寓： 均价26000元/㎡，美视南草坪公寓位于海口滨海西路88号，物业费4.00元/平米/月。

9、芒果社： 均价18000元/㎡，位于海口市海盛路60号（紫园旁）。

10、广物·海南之心： 均价30000元/㎡，广物·海南之心位于海口市美兰区新埠岛新埠大道北端，容积率0.53。

美兰区休闲度假：美兰区依托于独特的生态旅游资源和优越的地理区位优势，以及国家赋予的独一无二的入境旅游优惠政策，海南省确立了旅游国际化发展的道路，旅游业的转型升级工作成效显著，旅游增长方式已呈现出由适度数量规模型向质量效益型转变，旅游产品从观光旅游型向休闲度假型转变，旅游客源结构由低端向高端转变，旅游产业步入了发展加速、质量提高的转型升级时期，呈现出国际化、度假化、品牌化、高端化的发展趋势。